Curso de Administración de Consorcios - Homologado por el GCBA para obtener la Matrícula. Disposición N° 45/DGTALCIU/15 Código: 545

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La Propiedad Horizontal y el Administrador 

• En el curso vamos a ver la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal

• También la Ley 19.724 de Pre Horizontalidad

• Orígenes de la propiedad horizontal

• ¿Qué es la propiedad horizontal? Coexistencia de dominio y condominio

• Inmuebles objeto de propiedad horizontal

• Ley 941 y sus modificatorias 3254 y 3291

• En el curso de Administración de Consorcio también aprenderemos sobre el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

• Obligatoriedad de inscripción y obligaciones para los administradores

• Régimen de sanciones

• Decreto 551-GCBA-2010. Aprueba la reglamentación de la Ley 941

• Qué hace un administrador: relación con el consorcio

• Asimismo, es esencial aprender sobre el Nombramiento. Asamblea de nombramiento. Escritura Pública del nombramiento. Duración del mandato según Ley 3254

• La idoneidad del administrador. Funciones y obligaciones. Responsabilidades. Remuneración del Administrador, auditorías contables, remoción del Administrador y renuncia. Cumplimiento Ley 3896-CABA-2011. Alta en el Registro de Base de datos personales

• Empadronamiento anual en el Registro Público de Administradores del GCBA.

El Reglamento de Copropiedad 

• Durante la cursada de administración de consorcio se verá el plano de mensura y división en propiedad horizontal

• Partes comunes y no comunes, superficie común de uso exclusivo

• Partes propias: Unidad funcional y complementarias, superficie de dominio exclusivo

• Garaje, Cocheras, Bauleras, Superficie guardacoches

• Reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno: otorgante. Contenido: Descripción de unidades. Porcentuales. Unidades eximidas de contribuir al pago de expensas. Destino de unidades. Trasgresión del destino permitido. Cambio de destino mediante reforma del reglamento. Consecuencias de la sentencia judicial por violación de destino

• También conoceremos el reglamento de copropiedad y los ocupantes no propietarios

• Aprenderemos la redacción típica de un Reglamento

• Modificaciones de cláusulas estatutarias y reglamentarias. Procedimiento y convocatoria a asamblea para ese efecto. Acto asambleario y escritura de reforma del reglamento,

• E indagaremos sobre los consorcios sectorizados o subconsorcios.

La Responsabilidad legal del Consorcio 

• En esta parte del curso de administración de consorcios estudiaremos sobre los daños de responsabilidad del consorcio. Daños a elementos comunes

• Daños a copropietarios. Robos y hurtos en unidades

• Daños a terceros: Ascensores. Desprendimiento de mampostería. Caída de objetos particulares. Veredas en mal estado. Escaleras y pisos

• Cuando contrata e incumple: a) por hechos de sus dependientes, b) por hechos de su administrador

• Por daño y perjuicios ocasionados durante la construcción por el constructor,

• El acreedor frente a una deuda del consorcio

• De igual modo, conoceremos las facultades de los copropietarios sobre las partes privadas y comunes. Obligaciones

• Prohibiciones al uso de las unidades y a actos materiales

• Obras nuevas realizadas por los propietarios: Azoteas o Terrazas. Patios. Toldos. Cerramientos y protección de balcones. Apropiación de palieres. Canteros y jardines

• Y también profundizaremos en las acciones judiciales. Quien demanda y quien es demandado. Prescripción. Rampas para personas con movilidad reducida.

Libros Obligatorios y Asambleas

En cuanto a los libros obligatorios  aprenderemos sobre:

1. Organismos de rúbrica. Requisitos y contenidos de libros

• Libro de actas de asambleas

• Libro de administración

• Libro de sueldos y jornales (art. 52 ley 20744) y Disposición 969-DGEMP-2014

• Libro de órdenes de trabajo y Disposición 969-DGEMP-2014

• Libro de conservación de ascensores (nuevo digital)

• Libro de registro de firmas Ley 3254 art. 9

• Libro de Datos Periódico DGDYPC-GCBA Disposición 470-DGDYPC-2013

• Libro de horas suplementarias Ley Nacional 11544 y Disposición 969-DGEMP-2014  

2. Por otro lado, dentro del curso de Administración de consorcios, conocermos sobre las Asambleas 

• Aprenderemos sobre su concepto. Componentes de una asamblea. Clases de asambleas. La convocatoria según Ley 3254

• Orden del día. Concurrentes. Representaciones. Autoridades de la asamblea. Presidencia. Quórum. Reglas para deliberar. Mayorías y cómputos de votos. Moción de orden. Cuarto intermedio. Funciones del administrador en las asambleas

• La votación. Mayorías necesarias. Redacción del acta. Impugnación del acta. Nulidad del acta

• Asamblea judicial: Admisibilidad. Requisitos. Convocatoria. Funcionamiento
• Consejo de administración.  Funciones y obligaciones

• Los seguros de responsabilidad civil.

Normativa del GCBA 

En este punto estudiaremos varias leyes y disposiciones fundamentales para todo administrador de consorcio, las cuales son:

• Ley 4803-CABA-2013 Curso SERACARH para empleados del consorcio

• Disposición 216-DGTALCIU-2013 Curso obligatorio de separación de residuos para administradores

• Disposición 644-DGDYPC-2015 Declaración jurada 2014 para administradores

• Disposición 1494-DGDyPC-2014 Nuevo formato Mis Expensas

• Disposición 2205-DGDyPC-2013 Prórroga el plazo para la entrega de la DDJJ

• Disposición 1693-DGDyPC-2013 Reglamenta la Disposición 933-DGDyPC-2013

• Disposición 933-DGDyPC-2013 Reglamenta DDJJ de administradores 2010-2011-2012

• Disposición 777-DGDYPC-2013 Seguro de responsabilidad profesional Art. 12° inc. e) Ley 941

• Disposición 556-DGDYPC-2013 Régimen de sanciones por incumplimiento Disposición 415-DGDYPC-2011
• Disposición 415-DGDYPC-2011 Instalaciones fijas de incendio

• Disposición 144-DGDYPC-2013 Publica Administradores Inscriptos

• Ley 4.859 CABA Generadores Especiales de residuos sólidos

• Decreto 128-CABA-14 Generación de residuos sólidos y separación  en origen,

• Ley 992 Registro Único Obligatorio Permanente de Recuperadores de Materiales Reciclables, 

• Ley 662 servicio de recolección domiciliaria de residuos sólidos urbanos en la Ciudad de Buenos Aires,

• Res. M.A. y E.P. 727/14 Régimen Operativo para el Generador Especial.

Normativa Edilicia en CABA 

Aquí también veremos varias leyes, resoluciones y decretos que hacen a la normativa edilicia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como:

• Cumplimiento Ley 1346/04 para los edificios de viviendas. Plan de evacuación

• Calderas y termotanques: Ordenanza 36.677/77 – 36.128 – 37.470 – 37.936

• Matafuegos: Ordenanza 40.473/85. Normativa de CABA para instalaciones fijas

• Prevención de incendios: 45.425/91

• Limpieza de tanques de agua: Ordenanza 45.593/94

• Reemplazo y recubrimiento puertas tijera rellanos: Ordenanza 46.275
• Conservación de ascensores: Ordenanza 43.908/95

• Semáforos en garajes: Ordenanza 41.768

• Garajes sistemas de alarma. Ordenanza 41.768

• Residuos - limpieza de veredas: Ordenanza 33.581

• Cód. Edificación: pasamanos, fachadas, toldos, buzones, etc.

• E.N.R.E: Resolución 207/95

• Conservación de ascensores. Registro anual

• También el tendido de ropa en balcones. Prohibición. Decreto 3.244/9444

• Ley CABA 257: Conservación de las obras

• Rampas. Ley 1.205 (GCBA)

• Disposición 1541-DGDYPC-2014 Régimen de certificación de edificio seguro

• Resolución 430-AGC-2013 Ascensores registrados

• Ley 4877 CABA Aires acondicionados fuera de frentes y fachadas

• Asimismo, conoceremos la Resolución 576-AGC-2014 Fachadas registradas

• Resolución 643-AGC-2014 Instalaciones fijas de incendio

• Resolución 32-AGC-2015 Registro de fabricantes, reparadores y recargadores de extintores y equipos contra incendio

• Disposición 1927-DGDYPC-2014 Modificación profesionales que emiten el certificado de edificio seguro
• Resolución 360-APRA-2011 Registro de empresas de desinfección y desinsectación

• Y por último la Ley 4811 Actualización de montos de multas sobre cuestiones edilicias

Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación 

• En este punto nos hablaremos sobre la definición de Propiedad Horizontal

• Personería Jurídica

• Obras nuevas

• Innovaciones

• Mandato Código Civil Art. 1869 al 1985

• También, en el curso de Administración de Consorcio aprenderemos sobre el Consejo de Administración: Definición. Alcance. Derechos y obligaciones del nuevo Código Civil y Comercial. Reglamentos que contemplan la existencia del Consejo

• Luego, aprenderemos sobre las Asambleas: Contenido. Número de integrantes. Nombramientos. Duración. Decisiones. Manejo del personal del edificio. Limitaciones al manejo de fondos
• Rendición de cuentas. Ex art. 73 del Código de Comercio

• Y para finalizar este punto del curso estudiaremos sobre el administrador y el Código Penal. Ex Art. 172 y 173.

Expensas

Este apartado del curso de Administración de Consorcios es esencial, ya que aprenderemos sobre: 

• Qué son los Gastos “ordinarios” y “extraordinarios”. Causales de oposición de gastos “extraordinarios”. Eximición del pago de expensas. La proporción de la contribución. Gastos particulares. Expensas diferenciales. Gastos de funcionamiento y gastos de reemplazo o reposición. Ejemplos de cálculos

• Expensas adelantadas, vencidas y fijas. Contenidos de una liquidación mensual de expensas. Ley 3.254 (GBA) y Res 408 DPYDC (GBA)

• Expensas obligación “Propter rem”. Obligatoriedad del pago de las expensas. Obligación sucesoria. Condóminos. Pagos por un tercero. Pagos a cuenta. Propietario en concurso o quiebra

• Prescripción, Intereses por mora su pago. Convenios de pago “Mis Expensas: Normativa. Detalle de su contenido. Obligatoriedad. En papel y digitalizadas

• Juicio por cobro de expensas comunes. Elementos que se deben acompañar. Bien de familia su ejecución. Juicio ejecutivo de expensas

• Pago de expensas: Recibo: recaudos a considerar. Recibo de “Mis Expensas”. Pago por depósito bancario. Pago Fácil o Rapipago. Cobro por el encargado del edificio. Documentación de deuda.

Contrato Laboral 

Sin dudas conocer respecto del contrato laboral resultará clave para un administrador de consorcio. Veamos los puntos más importantes: 

• Principios generales del derecho laboral y de la ley 20.744

• Normas que rigen la actividad. Personal doméstico. De maestranza. Cooperativas de porteros

• Inscripciones del consorcio como empleador en AFIP. Registro de empleadores del GBA y en el sindicato

• También,  se podrán capacitar sobre las inscripciones del trabajador en AFIP, Obra Social, sindicato, ART y seguros

• Pasos a seguir en su incorporación al consorcio. Examen preocupacional. Legajo del personal. Comunicaciones. Categorías del personal. Categorías de edificios. Entrega de ropa y elementos de trabajo al encargado

• Directivas e instrucciones al personal. Obligaciones del trabajador y tareas que no está obligado a ejecutar

• Asimismo, en este curso de administración de consorcios estudiaremos sobre el período de prueba. Plazo y consecuencias. Contribuciones y aportes al RNSS, RNOS, ART, Seguro de vida obligatorios y sindicales. DDJJ Form. 931 y 921 (por novedades). Vencimientos. Formas de presentación y pago. Intereses resarcitorios y multas por no presentación en términos.

Relación Laboral  

En este punto del curso sobre administración de consorcios aprenderemos sobre:

• Disposición 1698/12 Capacitación del Personal. Deben concurrir anualmente al SERACARH

• Remuneraciones: Principal y accesoria. En dinero y especies. Caso particular de vivienda
• Conceptos no remuneratorios. Beneficios sociales. Calculo de haberes mensuales y jornalizados. Recibos de haberes. Ejemplos

• Jornada laboral. Horas extras con recargo del 50 % y 100 %. Descanso compensatorio. Ejemplos. Licencias especiales y ordinaria anual. Licencia sin goce de haberes. Por enfermedad y accidentes inculpables. Ejemplos. Accidentes y enfermedades profesionales. Aseguradoras de Riesgos de Trabajo: Costo. Cambio de entidad. Obligaciones. Exámenes de salud. Prestaciones dinerarias y en especies

• También desarrollaremos el tema del aguinaldo semestral y proporcional. Pago. Instrumentación. Ejemplos

• Ruptura de contrato laboral: Renuncia y Mutuo acuerdo: Liquidaciones, plazos de pago e instrumentaciones. Ejemplos

• Acoso laboral o “mobbing”. Aplicación de la ley antidiscriminatoria. “Ius Variandi”. Injuria laboral grave. Sanciones disciplinarias. Ejemplos

• Preaviso. Plazos. Comunicación. Despidos con causa. Ejemplos. Despido indirecto y despido sin causa. Indemnizaciones a liquidar: Sustitutiva de preaviso, Integración mes despido y Despido rubro antigüedad. Ejemplos, Certificado de Servicios y Remuneraciones. Certificado Art. 80. Examen de salud egreso.

Impuestos 

La lista de impuestos que aprenderemos referido al tema del curso es la siguiente:

• RG 830-AFIP-2000 Retención de Impuesto a las Ganancias

• RG 3369-AFIP-2012 Régimen de información respecto a expensas

• Registro de empleadores de GCBA Resolución 3497/11 de la Secretaria de Trabajo. DD JJ anual

• RG 595-SSRT-2014 CABA Registro de Empleadores online

• RG 556-AFIP-2002 Retención SUSS a empresas de limpieza
• RG 1769-AFIP-2004 Retención contribuciones patronales a empresas de vigilancia

• RG 3164-AFIP-2011 Retención IVA a empresas de limpieza,  de seguridad y de recolección de residuos

• RG 3634-AFIP-2014 Indicadores mínimos de trabajadores de consorcios

• RG 3645-AFIP-2014 Régimen de información de expensas clubes de campo, clubes de chacra, countries, barrios privados y edificios de propiedad horizontal. 

Rendición de Cuentas 

• Rendición de cuentas anual

• Rendición de cuentas parcial (periodos inferiores al año)

• Rendición final y entrega de documentación

• Intimación de retiro o entrega de documentación

• A su vez, es esencial saber sobre la desvinculación de un consorcio legalmente: AFIP, Bancos y juicios donde sea representante

• Rendición de cuentas judicial. Administración Judicial

• Auditoria por egreso de un consorcio

• Informe de control de gestión

• Juicios posteriores al egreso de un consorcio
• Desvío de fondos

• Administración fraudulenta 

Funcionamiento de un Edificio y Electricidad 

• Primeramente, haremos una descripción genérica de la estructura del edificio

• Después una descripción genérica de las instalaciones del edificio

• Para, luego, hablar sobre la instalación eléctrica en general: desarrollo del tema y croquis tipo de un edificio

• Instalación de gas

• Instalaciones sanitarias

• Instalaciones para teléfonos

• Instalaciones para TV

• Instalación contra incendios

• Maquinarias

• También, aprenderemos cómo se realizan las instalaciones de calefacción
• Portones y semáforos

• Tanques de agua

• Vereda

• Buzones

• Techos y terraza

• Amenities: SUM, pileta, quincho, laundry, gimnasio, spa/sauna

• Asimismo, nos referiremos a las Cocheras

• Así como también, hablaremos sobre el mantenimiento de las instalaciones

• Y, por último, veremos cuáles son las responsabilidades del consorcio sobre las instalaciones del edificio

Ascensores

• Introducción, definiciones y tipos de elevadores

• Luego conoceremos la Normativa en la Ciudad de Buenos Aires: Normas de instalación y de mantenimiento. Ascensores registrados

• Después aprenderemos sobre los ascensores electromecánicos: principio de funcionamiento del ascensor por tracción a cables. La sala de máquinas: componentes del ascensor, recomendaciones de seguridad. El pasadizo: componentes del ascensor, recomendaciones de seguridad

• También es importante desarrollar en el curso la temática de ascensores hidráulicos: diferencias y similitudes con el electromecánico
• Y, posteriormente, estableceremos algunas consideraciones de seguridad y elección de empresa conservadora.

Instalaciones de Gas y Agua

• Acá aprenderemos los tipos de instalaciones de agua: fría y caliente. Diferencias

• Conoceremos cómo es un croquis de una instalación tipo de agua fría en un edificio con sus partes

• También los elementos que componen la instalación de agua fría: colector de agua, desagües cloacales en general y específicamente de cocina y de baño, desagües pluviales

• Croquis de instalación de agua caliente central

• Croquis de una instalación de calefacción central: tipos y diferencias

• Funcionamiento de caldera y tanque intermediario

• Tipos de instalación de gas

• Y la normativa vigente para Metrogas