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Cómo hacer un buen contrato de alquiler

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Te invitamos a leer esta nota de nuestro blog que refiere a la nueva Ley de Alquileres en Argentina y expone consejos para ejecutar un buen contrato de alquiler. Cómo hacer un buen contrato de alquiler

El 11 de junio del 2020, el Gobierno Nacional Argentino, mediante el Decreto 580/2020, sancionó la Nueva Ley de Alquileres, que es la número 27.551. La misma fue publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio del 2020 e introdujo nuevas reformas a la regulación de alquileres.

El objetivo general de la Ley 27.551 es intentar equilibrar la relación entre el locador y el locatario, debido a que desde siempre se consideró la existencia de una presunta desigualdad entre ambas partes, saliendo beneficiado el locador.

¿Cuáles son los cambios que trae aparejados la nueva ley de alquileres?

  • Prevé un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble, cualquiera sea su destino, es decir, habitacional o comercial. Si las partes establecen un plazo menor a éste, se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.
  • Si el destino del inmueble es habitacional, no se puede exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes; si se pidieron depósitos en garantía, deben ser devueltos al momento de restituir el inmueble; queda expresamente prohibido la firma de pagarés u otros documentos.
  • Prevé la posibilidad de que el locatario realice las reparaciones urgentes, si es que pasaron 24 horas de que notificó al locador y no obtuvo respuestas. En el supuesto de reparaciones no urgentes, el plazo se extiende a 10 días.
  • Las expensas ordinarias deben ser pagadas por el inquilino, y las expensas extraordinarias, cargas y contribuciones que graven el inmueble, deben ser afrontados por el locador.
  • El contrato puede ser rescindido por el locatario antes del cumplimiento del plazo.
  • Los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos. En caso de incumplimiento, hay sanciones.

¿Cómo hacer un buen contrato de alquiler?

  • Siempre realizar el contrato por escrito y verificar los datos de todos las partes, constatando las identidades con los respectivos documentos originales.
  • Colocar los datos completos de las partes, es decir, del locador, locatario y garantes. O sea, nombres, apellidos, tipo y números de documento, nacionalidad y domicilio real.
  • Colocar fecha y lugar donde se celebra el contrato. Nunca dejar fecha en blanco.
  • Describir con claridad las características del objeto de la locación. Estas son: domicilio correctamente identificado y descripción del inmueble. El objetivo de dicha descripción es poder determinar, a los fines del contrato, si se realizó alguna modificación estructural del inmueble.
  • Indicar con claridad el plazo de duración, tanto en meses como en fecha. Por ejemplo: treinta y seis (36) meses contados a partir del 01 de agosto de 2021 hasta el 31 de Julio de 2024.
  • Especificar el monto del canon locativo mensual, es decir, el alquiler en sí mismo, en número y letras. Por ejemplo: pesos cuarenta y ocho mil ($ 48.000). Asimismo, indicar qué índice se utilizará para actualizar los montos, que deberá ser el que se marque por ley.
  • Hacer una descripción de todo lo que contiene el inmueble dentro. Cuanto mejor y más claro sea el detalle, menos inconvenientes habrá en caso de litigio.
  • Aclarar claramente dónde y cómo se abonará el canon locativo. Por ejemplo: El alquiler se deberá pagar del 01 al 05 de cada mes, mediante transferencia bancaria al CBU 55555555.
  • Indicar específicamente todas las cargas que debe pagar el inquilino y cuáles el propietario. Por ejemplo: el inquilino deberá abonar en tiempo y forma las expensas ordinarias, la luz, el gas, el agua y todos los servicios extra que  contrate. El propietario deberá abonar las expensas extraordinarias en los términos que lo establece la ley de alquileres.
  • Especificar los apercibimientos que se impondrán en caso de incumplimiento, ya sea tanto del no pago del alquiler o servicios, así como el no cuidado de los objetos que se encuentran dentro de la propiedad.
  • Antes de firmar el contrato, se sugiere que el inquilino revise atentamente el estado del inmueble a alquilar, ya que casi siempre se dice que se entrega en perfectas condiciones y no siempre es así. También se recomienda constatar que todos los accesorios funcionen correctamente, así como también verificar canillas, horno, calefón, aires acondicionados, artefactos de luz, etc.
  • Ajustarse a todo lo ceñido por la ley de alquileres y las normas del Código Civil y Comercial en materia de responsabilidad y conservación de las cosas.
  • Respetar siempre la buena fe entre las partes.
  • Locador, locatario y garante deberán firmar todas las hojas y entregar un ejemplar firmado para cada una de las partes.

La nueva Ley de Alquileres, que surgió en medio de la pandemia del COVID-19, ya rige para todo el territorio argentino. La misma explicita varios cambios en los contratos de alquiler o locación; su fin es que no haya una brecha de desigualdad entre locador y locatario, que el contrato se celebre en buena fe, y la misma se mantenga a lo largo de todo el tiempo de arrendamiento.

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