Cómo poner tu propiedad como bien de familia

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Afectar un inmueble como bien de familia es una manera de protegerlo contra posibles embargos y agresiones patrimoniales (ejecuciones, medidas cautelares). Pero también implica sacarlo del comercio hasta que se lo desafecte. Si queres saber mejor de qué se trata y qué dice la legislación sobre el bien de familia lee esta nota

El Régimen de Protección de Viviendas o Afectación del Inmueble, conocido popularmente como Bien de Familia, impide que una casa sea embargada o ejecutada por deudas de los titulares, e incluso por concursos y quiebras. Este derecho está contemplado en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, y su objetivo es proteger la vivienda familiar ante situaciones que pudieran ponerla en riesgo.

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Según Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, dada la situación de crisis por el Covid-19, son cada vez más las personas que están interesadas en proteger la vivienda familiar. Asimismo, explica que "venimos teniendo muchas consultas sobre el tema, en especial de personas que tienen una única propiedad y que, viendo tantos negocios cerrar y a tanta gente quedarse sin trabajo, empezaron a pensar qué les podría pasar a ellos”.

¿Qué necesitas para realizar el trámite?

DNI del titular en original y fotocopi
Documentos que acrediten la propiedad
Si se designará un beneficiario, se debe acreditar el vínculo con el titular a través de la libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento, original y fotocopia
Si el estado civil de la persona es distinto al del título de dominio, se debe llevar una constancia que así lo acredite, en original y fotocopia

¿Cómo poner tu propiedad como Bien de Familia?

Presentar la documentación requerida en Av. Belgrano 1130, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la oficina Bien de Familia
Finalizar el trámite en la misma oficina, donde en un plazo de siete días hábiles te devolverán el título de propiedad y las fotocopias de la documentación presentada

¿Quiénes pueden pedir la protección de la vivienda?

El propietario de la vivienda
El juez en caso de divorcio o cuando termina la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, como por ejemplo, hijos menores de edad

¿A quiénes beneficia la protección de la vivienda?

Al propietario de la vivienda
A su cónyuge o conviviente
A sus padres, hijos, abuelos o nietos
A sus hermanos, tíos o primos (parientes colaterales dentro del tercer grado) que convivan con el propietario

Puntos a tener en cuenta:

Se puede inscribir como Bien de Familia cualquier vivienda urbana o rural
Si la persona posee más de una propiedad, solo se puede blindar aquella en la que viva o desarrolle su actividad profesional/comercial
Las personas solteras, divorciadas o viudas también pueden inscribir su propiedad para tener el mismo beneficio que una familia
El sistema protege a la vivienda frente a deudas futuras, no pasadas
Si la vivienda está asegurada por el Régimen de la Protección de la Vivienda, no podrá ser utilizada como garantía de un contrato de alquiler o un crédito
Si la vivienda en cuestión quiere venderse, el propietario deberá quitarla del régimen antes o durante la operación de venta
Al vender una propiedad protegida y comprar una nueva, se puede transportar el amparo del Régimen de la Protección de la Vivienda al nuevo inmueble
Si el inmueble tiene más de un propietario, todos los cotitulares deberán pedir la protección de manera conjunta para que pueda ser ingresado en el régimen
Si el titular de la propiedad resuelve hacer un testamento y disponer de sus bienes para después de su muerte, el inmueble objeto de la protección de vivienda no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección
La protección de vivienda no cubre los daños del inmueble ni afronta los gastos por los daños que pudieran sufrir terceros

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A través de un sencillo trámite se puede afectar un bien inmueble como bien de familia. Realizar este trámite genera algunas ventajas:

Cuando un inmueble se afecta al régimen de bien de familia, en principio, no se puede ejecutar por deudas posteriores a esa inscripción (salvo por expensas, ABL y gastos de construcción o mejoras).
Según la ley actual "El “bien de familia” no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos … o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca". El inmueble también responde por los alimentos que se deban (nuevo Código Civil). Esto también sirve, en ciertos casos, para no pagar el impuesto a la herencia, en la provincia de Buenos Aires, siempre que se lo mantenga así por al menos cinco años.

Sin embargo este trámite genera también algunas desventajas ya que al constituirlo como bien de familia ya no será un bien plausible de ser utilizado como garantía. Por otra parte, también es importante tener en cuenta que el bien tampoco se puede vender sin antes desafectarlo. Cuando una persona saca una hipoteca, el banco suele poner como condición que el inmueble no esté como bien de familia, por lo tanto se “desafecta” porque de otro modo no se podría ejecutar.

Para constituir el inmueble como “bien de familia”, él o los titulares de dominio del inmueble pueden ir al registro de la propiedad y hacer el trámite en forma gratuita. En el caso de Capital Federal, el trámite se realiza en la Avenida Belgrano 1130, de lunes a viernes de 9 a 13 horas sin necesidad de asistencia profesional porque el organismo da asistencia.

Para realizarlo debe llevarse el título de propiedad (original) y, si el bien ha sido heredado, por sucesión, debe llevarse el título original y el testimonio de la Declaratoria de Herederos, también debe llevarse una constancia de CUIT, CUIL o CDI., el documento de Identidad de los titulares y de los beneficiarios, partidas de nacimiento, matrimonio, etcétera, que acrediten el vínculo de parentesco invocado o libreta de familia.

Los beneficiarios del régimen de bien de familia pueden ser el cónyuge (esposo o esposa), sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos (hijos, padres y abuelos). Es importante tener presente que no es necesario que convivan con el o los titulares del inmueble.

Si uno no tuviera los parientes mencionados anteriormente, el Colegio de Escribanos informa que podrán ser beneficiarios los colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (por ejemplo sobrino o tío), con la condición de que vivan con el propietario. También pueden ser beneficiarios únicos aquellos descendientes menores habidos en común entre condóminos convivientes. Es decir, el hijo de la pareja con quien se convive.

Según el nuevo código civil: «La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio…».

Efectos de la protección como bien de familia

Es importante también tener presente que no en todos los ámbitos esto funciona del mismo modo. En el caso de la Provincia de Buenos Aires hay una ley de inembargabilidad y protección de la vivienda única, y de ocupación permanente. Esta ley indica que esos inmuebles no son embargables ni ejecutables, salvo que el titular renuncie a ello (esto se pide, por ejemplo, al sacar una hipoteca).

Pero sí se permite ejecutar el inmueble por deudas relacionadas con

Obligaciones alimentarias,
el precio de compra- venta, construcción y/ o mejoras de la vivienda,
Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda o
obligaciones con garantía real sobre el inmueble (ej. hipotecas) y que hubieren sido constituidas para su adquisición, construcción o mejoras.

En varios juicios, se declaró la inconstitucionalidad de la ley, al impedirle al acreedor cobrar su crédito. En un caso, el dueño de un departamento quiso cobrar sus alquileres atrasados, protegidos por la garantía constitucional de inviolabilidad de la propiedad privada, pero esta ley local se lo impedía.

Los jueces dijeron: «el propósito de la norma trasciende la protección de la vivienda familiar de la cual se encarga la ley nacional 14.394, pues se persigue asegurar el derecho a la vivienda digna del individuo social y comunitario, el cual, para cumplir con su proyecto de vida e interrelacionarse, requiere de condiciones de vida dignas que propicien tal desarrollo. Sobre este punto, se considera que la ley de bien de familia ha demostrado un funcionamiento deficitario como consecuencia del desconocimiento del régimen tuitivo». Así que pudo embargar al inquilino y al garante. Y además esa ley solo la puede dictar el Congreso nacional, agregaron.

Por eso, como regla general, la protección sí está cuando se lo afecta al régimen de bien de familia. De hecho, hace poco, los jueces de la corte provincial confirmaron que ni siquiera en caso de quiebra el síndico puede agredir el patrimonio excluido, que en el caso es un inmueble constituido como bien de familia.

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